马德里二手房买卖流程

作者: Gao

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选房

前期可以先在西班牙最大的几个房产网站上或者中介公司挂出的房源那考察了解市场行情。

在确定预算和需求（位置、房型、面积等）之后可以预约中介或者房东安排看房，确保对物业及周边环境满意。

无论新房还是二手房，房屋的价格大概率都与以下几个因素有关联

  • 房间数量
  • 厕所数量
  • 实用面积（superficie útil）
  • 是否带车库 (plaza de garaje)
  • 是否带储存室 (trastero)
  • 是否带暖气和空调
    • 地暖? (suelo radiante)
    • 热泵? (aerotermia - bomba de calor/frio)
    • 中央空调?
    • 暖气是煤气、电、还是中央供暖？
  • 地板材质
    • 瓷的石的还是木的，真木还是合成木
  • 房子的能源等级
  • 小区配套
    • 是否带电梯
    • 是否是封闭式小区带安保
    • 是否带泳池
      • 一般有泳池的小区物业会更贵

环境

  • 交通是否方便
  • 区域的移民比例高不高
  • 附件是否有医院，超市，学校等

避坑

这些房子最好不要买

  • 没办法安排看房的
  • 租客或者房东还住在里面的不要买，有可能不搬走然后霸占。
  • nuda propiedad不要买，要等老人过世后才能入住。
  • okupa多的地方不要买。如果小区内有被okupa的就更不要买了。
  • 公共区域包括电梯很破的不要买，要不然就是物业不作为，要不然就是很快要公摊费用修缮。
  • 房子是否被占过, 如果房子之前被占过大概率里面已经被摧残得不成样子了，可能需要大修。

注意事项

  • 物业管理费（gasto de comunidad）是多少以及是否包括水费
  • 注意房屋是否有公摊费用(derramas)以及谁来承担，中介一般会和你说明，过户公证员也会确认买家知晓这个事情。
  • 中介费比例是多少是由买方支付还是由卖方支付
    • 小红书上说一般是2%的比例
  • 是否是公共廉价房proteccion oficial
  • 房屋交付标准：家具、配饰、灯具...是否包含在内？一定要在合同中约定，并拍照留存。

购房流程

通常贷款买房需要花费一两个月

  1. 通过Sede Electrónica del Catastro查看房屋的登记信息，例如面积之类的。
  2. 如果看中房子后可以尝试和中介(intermediario)讨价还价，按照小红书上的经验，大部分中介不接受口头还价，还价比例3-10%算正常，15%捡漏，20%很罕见。
  3. 跟银行确认下可以贷款给你多少钱，申请购房贷款批准preaprobación hipotecaria，一般首付比例至少要达到房屋价值的20%
  4. 向房东或者中介要下面这些材料，这些材料应免费提供给购房者
    • 房产简易报告Nota Simple Informativa查看房屋的合法性是否有产权问题或者债务问题。
      • 也可以自己去Registro de la Propiedad的网站上申请
      • 检查是否有未还完的房屋贷款。
      • 检查是否有欠款
      • 卖家是否是房东
      • 房子是否被房东作为债权人或者保证人所抵押。
      • 房子所有权是否属于多人例如夫妻，牵扯到夫妻财产分配需要提供婚前财产证明或婚前协议，离婚协议等。
      • 基本上房子是干净的，中介才会去推销房源，因为如果有以上任何问题，过户当天公证员会拒绝过户。
    • 能效证明(Certificado energético)每套房都需要有能源证明。能效等级越高证明房子耗能越低，A最好。如果没有的话以后没办法进行房屋交易。
    • 建筑检修报告（Inspección Técnica de Edificios），一般每10年检验一次，用来确定是否要维修及维修费用。把未来3个月或者1年的修缮费扣除，避免买房后还要额外付房屋修缮费。
    • 支付物业费证明（Certificado al corriente del pago de la comunidad）确认卖家跟物业是否没有任何债务。买房时需确认，以往的物业费是否已付清。
    • 业主委员会债务证明（Certificado de deudas de la comunidad de propietarios）确认是否有一些没付完的由全部业主一起支付的欠款。例如这栋楼刚加装或者维修了电梯是分期付款的。
    • 最近的水电煤气账单（Facturas de los suministros）用于后面更改户主以及查看是否有欠款。
    • 贷款取消证明（Cancelación registral de la hipoteca）。如果卖方有房贷，房主贷款还清后需要去notario做公证，然后拿着notario给的材料到registro去做撤销。如果房主不取消，要押2千欧预留款，否则之后得自己去申请需要花钱！因为房主取消贷款之后得去做一个公证，他不去做后期就得你自己做！
    • 最后四年的房产税（IBI）缴费证明Último recibo del lmpuesto de Bienes Inmuebles（往期的也要）
      • 有人说西班牙法律规定房屋过户当年的房产税IBI即房屋持有税无论是几月购买的房子，当年的IBI都由卖家承担。首先因为IBI账单当年还是房东名字（因为市政府那边不是马上改过来，而且大多数都是一年交一次）。但是大多数要和买家说明按照比例交 。
    • 询问政府指导价，地皮税（IBI）就是按政府指导价交的。如果低于指导价，后期会强制要求补税，延长期至少5年，而房东不受任何影响。房屋所有人或者授权人可以在Sede Electrónica del Catastro查询房屋指导价。
    • 可居住证明(cedula de habitabilidad)：有人因为缺少这个然后最后也没买成，而且卖家要去申请这个结果。很多卖家和中介会说这个文件不是必须要的！确实这个不是必要文件，因为公证处那边是当商业用途过户了，等于你就是花钱买了个办公室/商铺，以后卖也不好卖，除非降低价格或者又碰到一个不懂的。确实是不需要这个文件就能过户，但是过户文件上会写商铺/办公室，就是你花钱买了个办公室，而不是住宅！基本上以后也很难申请下来。
    • 业委会章程（Estatutos de la comunidad de propietarios）
    • 卖方的身份证明，如果是授权委托，是否有原房主的委托书（Poder notarial）。
    • 卖方对房产的所有权的证明例如购房合同或者被捐赠或遗产证明。
  5. 如果看中房后就可以交意向金（reserva）和签署议价金合同（precontrato）让中介或房东把房子从网站下下架。一般是1000~3000欧，之后中介根据客户要求和房东谈判价格。
  6. 当中介谈判价格未达到客户要求，客户决定追加价格继续谈判还是撤回议价金重新选其他房源。
  7. 找不同的银行询问不同的贷款条件，货比三家然后跟银行敲定贷款比例和条件
    • 很多银行都会捆绑一些保险，想贷款的买住房和人身保险之类的。
  8. 房屋估值（tasación）然后支付对应的评估费(Gastos de tasación)
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这笔钱要由银行支付
    • 贷款的80%是根据房屋估值来算的
    • 大概再300-400欧左右
  9. 价格谈拢之后，交定金(arras)签预购合同（Contrato de Arras），并约定过户时间。
    • 定金通常是房屋总价的10%然后去掉已经付的意向金
    • 一般在交付意向金后的20天内
    • 要查看卖方是否是税务居民，否则需要在房价中扣除外国人税。
    • 如果买方违反合同会失去定金，反之如果卖方违反合同需要支付双倍的定金。
  10. 找到心仪的贷款银行后签好贷款合同(Actos Jurídicos Documentado)以及支付贷款税(Impuesto de Actos Jurídicos Documentado)。在这个阶段还需要付银行跑腿费(Gastos de gestoría)
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这两笔钱要由银行支付
    • 贷款税一般是0,5%到1,5%之间
    • 银行贷款可能有一些额外的费用例如保险，账户的年费，开户费等。
  11. 签完贷款合同的第二天在公证处(Notaría)跟房东和银行代表办理房屋交易的公证(Escritura Pública de Compraventa)然后支付公证费(Gastos de notaría)以及公证税（Impuesto de Actos Jurídicos Documentados），剩下90%的尾款一般是银行代表以支票(cheque)的形式给房东。一手付尾款，一手拿钥匙。
    • 公证费大概1000欧
    • 合同一般买卖双方和公证处各一份，可能银行也有一份。
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》公证费要由银行支付。
    • 公证税在二手房交易中跟房屋价值没关系，是固定费用按合同纸张数量收费。
  12. 如果房屋内还有内在公证处过户时加上临时居住者条款（precario）：明确卖家和前租客的搬离时间，并设置一个延期罚款，用罚款来约束临居者尽快搬离。
  13. 在公证后30天内支付转让税(ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)，通常为房价的6%-10%，每个地区不一样且部分地区有一些优惠政策。
    • ITP是根据交易价格(valor escriturado)和政府指导价(valor de referencia de catastro)和房屋估值（precio de tasación）三者中最高的价格计算的
    • 马德里为6%
    • 可以委托过户的公证处代缴。
    • 也可以通过ITP的网站打印出税单然后去银行交。
  14. 在公证后60天内将购房合同副本和转让税支付证明（ustifique el pago del ITP）提交至当地土地注册处（Registro de la Propiedad），登记为新的房产所有者，需要支付登记费(Gastos de registro)
    • 费用计算是阶梯式的，不小于24.04欧也不大于2181.67欧.
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这笔钱要由银行支付
  15. 更新Catastro的所有人信息，可以在Sede Electrónica del Catastro网上更新
  16. 三个月后拿到房产证

买房后

  • 跟水电煤公司联系把未来账单转到你的名下。直接去水电公司办公室，拿公证书和居留卡，给他银行账户，很快就办好了，免费更名。
    • 如果有欠费不能更名的情况（参见我的另外一篇），可以直接换家公司然后同时更名，就不需要任何其他费用了。
  • 跟物业联系把未来账单转到你的名下。
  • 把IBI挂到自己银行账户上：到房子所在ayuntamiento去办理IBI信息变更，去ayuntamiento办理ibi的缴费方式，登记成银行卡就行。可以去银行或市政府办公室要求一次性扣，或者自己在网银和政府网站申请。
    • 在某些地方可能还需要交垃圾税（Tasa de residuos urbanos de actividades - TRUA，这个每个市政府都不一样，有些有交有些没交。
  • 购买seguro de hogar，一般是贷款合同会自带，强制的
  • 假如经常出去旅游房子可能空置的话，最好contratar一个Alarmas para casa的服务
  • 每年缴纳房产税（IBI），一般是政府指导价的0.4%-1.10%
  • 每月缴纳物业费（gasto de comunidad）。
  • 是否有装修的打算？

参考