选房

前期可以先在西班牙最大的几个房产网站上例如

或者中介公司挂出的房源那考察了解市场行情。

在确定预算和需求（位置、房型、面积等）之后可以预约中介或者房东安排看房，确保对物业及周边环境满意。

无论新房还是二手房，房屋的价格大概率都与以下几个因素有关联

环境

避坑

这些房子最好不要买

注意事项

购房流程

通常贷款买房需要花费一两个月

  1. 通过Sede Electrónica del Catastro查看房屋的登记信息，例如面积之类的。
  2. 如果看中房子后可以尝试和中介(intermediario)讨价还价，按照小红书上的经验，大部分中介不接受口头还价，还价比例3-10%算正常，15%捡漏，20%很罕见。
  3. 跟银行确认下可以贷款给你多少钱，申请购房贷款批准preaprobación hipotecaria，一般首付比例至少要达到房屋价值的20%
  4. 向房东或者中介要下面这些材料，这些材料应免费提供给购房者
    • 房产简易报告Nota Simple Informativa查看房屋的合法性是否有产权问题或者债务问题。
      • 也可以自己去Registro de la Propiedad的网站上申请
      • 检查是否有未还完的房屋贷款。
      • 检查是否有欠款
      • 卖家是否是房东
      • 房子是否被房东作为债权人或者保证人所抵押。
      • 房子所有权是否属于多人例如夫妻，牵扯到夫妻财产分配需要提供婚前财产证明或婚前协议，离婚协议等。
      • 基本上房子是干净的，中介才会去推销房源，因为如果有以上任何问题，过户当天公证员会拒绝过户。
    • 能效证明(Certificado energético)每套房都需要有能源证明。能效等级越高证明房子耗能越低，A最好。如果没有的话以后没办法进行房屋交易。
    • 建筑检修报告（Inspección Técnica de Edificios），一般每10年检验一次，用来确定是否要维修及维修费用。把未来3个月或者1年的修缮费扣除，避免买房后还要额外付房屋修缮费。
    • 支付物业费证明（Certificado al corriente del pago de la comunidad）确认卖家跟物业是否没有任何债务。买房时需确认，以往的物业费是否已付清。
    • 业主委员会债务证明（Certificado de deudas de la comunidad de propietarios）确认是否有一些没付完的由全部业主一起支付的欠款。例如这栋楼刚加装或者维修了电梯是分期付款的。
    • 最近的水电煤气账单（Facturas de los suministros）用于后面更改户主以及查看是否有欠款。
    • 贷款取消证明（Cancelación registral de la hipoteca）。如果卖方有房贷，房主贷款还清后需要去notario做公证，然后拿着notario给的材料到registro去做撤销。如果房主不取消，要押2千欧预留款，否则之后得自己去申请需要花钱！因为房主取消贷款之后得去做一个公证，他不去做后期就得你自己做！
    • 最后四年的房产税（IBI）缴费证明Último recibo del lmpuesto de Bienes Inmuebles（往期的也要）
      • 有人说西班牙法律规定房屋过户当年的房产税IBI即房屋持有税无论是几月购买的房子，当年的IBI都由卖家承担。首先因为IBI账单当年还是房东名字（因为市政府那边不是马上改过来，而且大多数都是一年交一次）。但是大多数要和买家说明按照比例交 。
    • 询问政府指导价，地皮税（IBI）就是按政府指导价交的。如果低于指导价，后期会强制要求补税，延长期至少5年，而房东不受任何影响。房屋所有人或者授权人可以在Sede Electrónica del Catastro查询房屋指导价。
    • 可居住证明(cedula de habitabilidad)：有人因为缺少这个然后最后也没买成，而且卖家要去申请这个结果。很多卖家和中介会说这个文件不是必须要的！确实这个不是必要文件，因为公证处那边是当商业用途过户了，等于你就是花钱买了个办公室/商铺，以后卖也不好卖，除非降低价格或者又碰到一个不懂的。确实是不需要这个文件就能过户，但是过户文件上会写商铺/办公室，就是你花钱买了个办公室，而不是住宅！基本上以后也很难申请下来。
    • 业委会章程（Estatutos de la comunidad de propietarios）
    • 卖方的身份证明，如果是授权委托，是否有原房主的委托书（Poder notarial）。
    • 卖方对房产的所有权的证明例如购房合同或者被捐赠或遗产证明。
  5. 如果看中房后就可以交意向金（reserva）和签署议价金合同（precontrato）让中介或房东把房子从网站下下架。一般是1000~3000欧，之后中介根据客户要求和房东谈判价格。
  6. 当中介谈判价格未达到客户要求，客户决定追加价格继续谈判还是撤回议价金重新选其他房源。
  7. 找不同的银行询问不同的贷款条件，货比三家然后跟银行敲定贷款比例和条件
    • 很多银行都会捆绑一些保险，想贷款的买住房和人身保险之类的。
  8. 房屋估值（tasación）然后支付对应的评估费(Gastos de tasación)
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这笔钱要由银行支付
    • 贷款的80%是根据房屋估值来算的
    • 大概再300-400欧左右
  9. 价格谈拢之后，交定金(arras)签预购合同（Contrato de Arras），并约定过户时间。
    • 定金通常是房屋总价的10%然后去掉已经付的意向金
    • 一般在交付意向金后的20天内
    • 要查看卖方是否是税务居民，否则需要在房价中扣除外国人税。
    • 如果买方违反合同会失去定金，反之如果卖方违反合同需要支付双倍的定金。
  10. 找到心仪的贷款银行后签好贷款合同(Actos Jurídicos Documentado)以及支付贷款税(Impuesto de Actos Jurídicos Documentado)。在这个阶段还需要付银行跑腿费(Gastos de gestoría)
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这两笔钱要由银行支付
    • 贷款税一般是0,5%到1,5%之间
    • 银行贷款可能有一些额外的费用例如保险，账户的年费，开户费等。
  11. 签完贷款合同的第二天在公证处(Notaría)跟房东和银行代表办理房屋交易的公证(Escritura Pública de Compraventa)然后支付公证费(Gastos de notaría)以及公证税（Impuesto de Actos Jurídicos Documentados），剩下90%的尾款一般是银行代表以支票(cheque)的形式给房东。一手付尾款，一手拿钥匙。
    • 公证费大概1000欧
    • 合同一般买卖双方和公证处各一份，可能银行也有一份。
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》公证费要由银行支付。
    • 公证税在二手房交易中跟房屋价值没关系，是固定费用按合同纸张数量收费。
  12. 如果房屋内还有内在公证处过户时加上临时居住者条款（precario）：明确卖家和前租客的搬离时间，并设置一个延期罚款，用罚款来约束临居者尽快搬离。
  13. 在公证后30天内支付转让税(ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)，通常为房价的6%-10%，每个地区不一样且部分地区有一些优惠政策。
    • ITP是根据交易价格(valor escriturado)和政府指导价(valor de referencia de catastro)和房屋估值（precio de tasación）三者中最高的价格计算的
    • 马德里为6%
    • 可以委托过户的公证处代缴。
    • 也可以通过ITP的网站打印出税单然后去银行交。
  14. 在公证后60天内将购房合同副本和转让税支付证明（ustifique el pago del ITP）提交至当地土地注册处（Registro de la Propiedad），登记为新的房产所有者，需要支付登记费(Gastos de registro)
    • 费用计算是阶梯式的，不小于24.04欧也不大于2181.67欧.
    • 根据新法案《Ley Hipotecaria》这笔钱要由银行支付
  15. 更新Catastro的所有人信息，可以在Sede Electrónica del Catastro网上更新
  16. 三个月后拿到房产证

买房后

参考